Реклама квартир и домов: разбираем цифры и факты, доверяем, но проверяем

В мире торговли существует общепризнанное правило: «не обманешь – не продашь». Его, конечно, можно гневно осуждать, и попутно возмущаться несовершенством мира и людей, его населяющих. Но так поступать, на наш взгляд, не очень продуктивно. Лучше примем явление как данность и подумаем над тем, нельзя ли здесь выработать какое-то «противоядие»? В том, что значит тот или иной пассаж в объявлениях о продаже квартир и загородных домов, как следует понимать написанное.

Местоположение: проверяйте минуты
О том, что одной из важнейших характеристик объекта недвижимости является пресловутый location, известно всем. Соответственно, продавцы всеми силами стремятся этот параметр приукрасить. «Классикой жанра» является уменьшение расстояния до метро – написанное практически всегда будет меньше, чем на самом деле. Вопрос исключительно в том, на сколько именно: когда в реальности 15 минут, одни (самые деликатные) напишут «12 минут», а менее закомплексованные – семь. Но врут, повторимся, все – это напоминает известный анекдот о том, что честные люди отличаются от нечестных тем, что воруют меньше.

На элитном рынке близость к метро никому не нужна, поэтому там продаваемые объекты «приближают» к другим ориентирам. «Если на рекламном плакате написано, что дом находится рядом с парком, то это «рядом» может оказаться достаточно далеким, - говорит Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed. – Также весьма растяжимое понятие «центр» - им может оказаться совсем не центральный район».

Этажи и бельетажи – в чем разница?
Квартиры на первых и последних этажах традиционно считаются хуже прочих. Внизу селиться люди не хотят, опасаясь холода, крыс из подвала и подвыпившего пролетария, норовящего булыжником разбить окно. На самом верху страхи другие – протечки через крышу и проникающие оттуда же воры. Соответственно, граждане, обладающие подобными «сокровищами», всячески пытаются замаскироваться. Самое невинное – написать, что первый этаж «высокий», или скрыться за хитрым словом «бельэтаж». Бывает и так, что первый этаж объявляют вторым: на том основании, что в здании имеется подвал.

Что до последних этажей, то их иногда называют предпоследними, ибо над ними имеется «технический этаж», сиречь чердак. Особо креативные продавцы объявляют свои квартиры «пентхаусами». На самом деле, пентхаусом является квартира, во-первых, с хорошими видовыми характеристиками, а во-вторых, с эксплуатируемой кровлей, т.е. возможностью посадить там газончики и кусты, приготовить шашлычок. Но говорить об этом какой-нибудь тете Клаве, продающей «пентахус» в девятиэтажке где-нибудь в Бирюлево, не стоит – в ответ можно услышать что-нибудь нелестное о вашей матушке…

Метраж: помните о правилах округления
На первый взгляд, возможности для маневра тут нет: площадь квартиры прописана в документах. Но думать так – значит недооценивать потенциал продавцов. Прежде всего, возможны «округления» - если площадь квартиры 48,6 кв. м – напишем, что она 49. Причем если одни граждане «округляют» только до целой цифры, то другие могут и приписать 2-3 кв. м.

Второй момент – балконы и лоджии. Еще несколько лет назад летние помещения включали в общую площадь квартиры, - объясняет Елена Голубева, управляющий партнер компании «ХИРШ-Россия». – В свидетельствах о собственности были отдельные графы: «общая площадь» и «общая площадь без учета лоджий и балконов». В выдаваемых сегодня документах есть только общая площадь – без балконов».

Тут нужно вспомнить, что документы на квартиру не имеют срока давности. Если вы купили или приватизировали жилье в 90-е, выданные вам в тот момент бумаги действительны и сегодня. Получается, что на рынке можно встретить свидетельства о собственности с любыми цифрами – и с балконами, и без них. Что, конечно, ситуацию еще более запутывает.

Цена: подозрительно дешево
Понятно, что цена – один из наиболее важных аспектов. Продавец тут сталкивается с задачей, перед которой спасовал бы и египетский сфинкс: как сделать, чтобы квартира выглядела дешевой, но при этом таковой не являлась? Решение, однако, есть – попытаться устроить аукцион. То есть поставить цену пониже, что привлечет внимание покупателей. А затем каждому из них сказать, что на квартиру есть другие интересующиеся, и вам, дорогой друг, она достанется только в том случае, если вы предложите цену бОльшую, чем они.

До кризиса подобные «фокусы» пытались проделать чуть ли не 80% продавцов. Сейчас – меньше, но тоже иногда пытаются. Мораль из всего очень простая: если все квартиры одного типа стоят, к примеру, 4,5-4,7 млн. руб., а одна – вдруг 4 ровно, это повод не радоваться, а насторожиться. Данный вариант либо содержит какие-то дефекты (например, юридические – это тема для отдельного разговора), либо хозяин пытается устроить такие вот торги.

Прочие мелкие хитрости
Их множество – перечислим только наиболее часто встречающиеся. Состояние квартиры. Если верить рекламе, то подавляющее большинство продаваемых объектов – с прекрасным ремонтом, часто даже с дизайнерским. На практике, сами понимаете, в большинстве объектов обои были поклеены лет 15 назад. Бывают и интересные случаи. Елена Голубева («ХИРШ») рассказала о «квартире с евроремонтом» - на самом деле он действительно был, но… только в санузле. Дальше у хозяина закончились деньги, но отремонтированной он объявлял всю квартиру.

Много недоразумений вызывает тип дома. Грань между панельными и блочными зданиями весьма условна и неспециалисту неочевидна. Мало того, любой дом, если он выстроен из кирпича и старше 1970 года, объявляют «сталинским». «Потолки у нас невысокие – всего 2.60, - описывала автору свое жилье одна знакомая. – Квартирки небольшие: двухкомнатная всего 49 кв. м. Тем не менее, все соседи, которые продавали квартиры, дружно писали в рекламе, что дом – сталинский».

Еще любопытная тема – перепланировки. Учитывая, что даже снесенный стенной шкаф или перевешенная дверь отражаются на плане БТИ, квартир с перепланировками значительно больше, чем люди обычно думают. Бывает и так, что продавцы уверяют, что изменения в квартире они узаконили, хотя на самом деле только начали этот процесс. «Разрешение на перепланировку, выдаваемое Жилищной инспекцией, именное, - предупреждает Оксана Васильева, консультант по перепланировкам. – Это значит, что завершить процесс может только тот же человек, что и начал его. Если у квартиры поменяется собственник, новому придется начинать все с начала».

Для новостроек главной «болевой точкой» является срок сдачи. «Это вообще притча во языцех, - возмущается Ирина Могилатова (Tweed). – Еще ни один застройщик не выполнил то, что обещал! Если срок сдачи дома Госкомиссии намечают на II квартал 2010 года – надо рассчитывать, что произойдет это, в лучшем случае, не раньше IV квартала, а то и в следующем году». Заметим, что сдача ГК (а именно она обычно фигурирует в рекламе новых домов) – это вовсе не тот момент, когда в квартиру можно заселяться. Предстоят еще различные юридические процедуры, занимающие в сумме около года. «Приобретая квартиры в строящемся доме, лучше посетить строительную площадку минимум дважды – с перерывом в 1-2 месяца, - рекомендует Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». – То, с какой скоростью идут работы, позволит оценить, соответствуют ли темпы работ заявленным срокам ввода объекта в эксплуатацию».

Дела загородные
На загородном рынке возможны, в принципе, все те же «траблы». «Корректируется» расстояние до Москвы – количество километров занижается. Еще распространенный прием – измерять дальность временем, т.е. «до нашего поселка можно доехать за 40 минут». Авторы подобного «креатиффа» обычно не уточняют, что подобная скорость достижима, если за рулем будет сидеть Микко Хаккинен, да и то часа в три ночи – когда пробок нет. Ирина Могилатова (Tweed) напоминает о попытках «примазаться» к престижным шоссе. «Самый распространенный вариант, когда поселок находится на Волоколамском шоссе, но в рекламе пишут, что это Новорижское – оно гораздо популярнее», - отмечает эксперт.

Возможны заявления, что рядом с поселком находится нечто привлекательное. Это могут быть как природные объекты (лес, озеро, река), так и нечто рукотворное вроде санатория Управделами президента или аквапарка. В любом случае, хитрость сводится к тому, что это «рядом» - три дня на оленях.

Также в объявлении может быть, мягко скажем, искажена информация о размерах участка и дома, времени постройки здания, его состоянии. Отдельная тема – инфраструктура. «В поселке давно не работает теннисный корт, ресторан и бар разорились и закрылись, - говорит «агент» автора в одном из подмосковных поселков. – Пруд весь давно зарос тиной. Сигнализации «с выходом на пульт» нет – она сгорела при грозе. Новую поставить не могут – никто не хочет платить. Тем не менее, в рекламе продаваемых объектов все названные опции присутствуют».

Резюме
К описываемой нами материи лучше всего подходит пословица «доверяй, но проверяй». Все факты, даже самые малозначительные, лучше исследовать самостоятельно. Посмотреть, где находится интересующий дом, на карте. Пройти от квартиры до метро самостоятельно – от «любезности» продавца, предлагающего подвезти на своей машине, тут лучше отказаться. Внимательно изучить все документы. Не полениться заглянуть в самые труднодоступные уголки квартиры, вроде сантехшкафа в туалете.

Тем более что «единых правил вранья» на рынке нет. Утверждать, что все продавцы приписывают своим квартирам 3-4 кв. м, было бы, конечно, преувеличением. Есть ведь и такие, кто приводит абсолютно истинные цифры и факты. Надеемся, что их большинство.