Ипотека «по-русски». Часть 3: основные виды ипотеки и ипотечных банковских продуктов

Потребитель, который еще не сталкивался с вопросами ипотечного кредитования, чаще всего воспринимает термин «ипотека» как кредит под залог недвижимости. На самом деле, ипотечных продуктов гораздо больше. Банки, активно продвигающие ипотечные кредиты, могут предложить потенциальному заемщику десятки ипотечных программ. Мы же попробуем разобраться в основных видах ипотечных продуктов и преимуществах конкретных предложений.

Самым распространенным из всех ипотечных продуктов является целевой кредит на покупку квартиры. Такие ипотечные кредиты делятся на два типа в зависимости от того, на каком рынке (первичном или вторичном) осуществляется сделка. Участники рынка отмечают, что второй тип целевого ипотечного кредита встречается чаще, так как процентная ставка по сравнению с ипотекой строящегося жилья несколько ниже. При этом большинство предложений на рынке ипотечного кредитования связано именно с этим типом целевого ипотечного кредита, так как подобная сделка для банка является наименее рискованной, а на ее оформление времени требуется меньше всего. Предметом обеспечения такой сделки является приобретаемая квартира. Во время оценки квартиры, чтобы избежать разбирательств с предыдущими собственниками квартиры и снизить собственные риски и риски заемщика, банк требует подтверждения «чистоты» сделки.

Основные требования банка, в случае выдачи кредита на покупку «вторичной» квартиры, связаны с полным отсутствием других владельцев объекта. Что касается ипотечного кредита на объект в строящемся доме, то не сданная в эксплуатацию или не переданная в собственность квартира не может являться предметом договора залога, поэтому в качестве залога будет выступать право требования на квартиру. В данном случае, риски банка существенно выше, чем при покупке квартиры на вторичном рынке, следовательно, и процент по кредиту выше. После того, как дом будет сдан в эксплуатацию, залог будет переоформлен уже на квартиру, и банк сможет снизить процентную ставку по кредиту.

Следует иметь в виду, что банки выдают подобные кредиты только под определенный ими список объектов и застройщиков, в добросовестности которых они уверены и с которыми сотрудничают. Поэтому, задумываясь о приобретении новостройки, следует уточнить, в каких банках аккредитован застройщик.

Целевые кредиты на приобретение недвижимости ориентированы на рядовых обывателей, желающих улучшить свои жилищные условия. Среди желающих получить кредит на эти нужды довольно часто встречаются семьи с доходом до 45000 рублей. Наиболее популярным сроком можно смело назвать 15-20 лет. Средняя ставка по ипотеке на вторичный рынок – 13%, на первичный – 17% на период строительства и 13% на последующий период.

Второй вид ипотечного кредита – кредит на покупку загородной недвижимости. По сравнению с предыдущим типом кредита данный продукт обычно обходится заемщику дороже за счет более высокой процентной ставки и усложняется в части процедуры его получения, ведь вместе с самой недвижимостью оформляется и земельный участок, на котором она располагается. Средняя ставка на загородную недвижимость и землю составляет около 15% годовых.

 

Третьим, наименее распространенным видом ипотечного кредита является заем на покупку комнаты. При данной схеме кредитования риски банков наиболее высоки, поэтому чаще всего, если банки и предлагают подобный вариант кредита, то при условии, что после покупки комнаты ее покупатель становится владельцем всей коммунальной квартиры. Ситуация осложняется еще и тем, что подобных предложений от банков на рынке сейчас очень немного.

Следующим типом в нашей классификации становится нецелевой ипотечный кредит. Такой кредит выдается под залог имеющейся у заемщика недвижимости, может быть использован на ремонт, приобретение заемщиком других активов и обычно обходится дешевле, чем обычный потребительский кредит. Средняя ставка по нецелевому кредиту – 13,5%. Стоит отметить, что нередко нецелевое ипотечное кредитование используется бизнесменами для развития предприятия, пополнения оборотных средств или иных целей.

Участники уральского ипотечного рынка отмечают, что статистика по целям использования кредитных средств постоянно меняется: если вчера нецелевую ипотеку больше брали на бизнес, то сегодня – на загородную недвижимость, на землю. Сегодня порядка 80% загородной недвижимости в регионе не готово под ипотеку, а землю кредитуют всего три банка в Екатеринбурге, поэтому нецелевая ипотека под залог имеющейся недвижимости иногда берется именно для приобретения земельного участка. Причем в последнее время банковские структуры начинают пересматривать свое отношение к выдаче нецелевой ипотеки для бизнеса. Представители банковского сектора считают, что такая форма кредитования бизнеса является максимально рискованной, и ряд банков требуют подтверждения, на что были затрачены полученные средства. Тут в ход идут договора со строительными компаниями, организациями, которые занимаются ремонтом квартир и прочие платежные документы. «Реальность» этих документов всегда остается под большим вопросом. Но никого из заемщиков не пугает перспектива подготовки «липовых» документов.

Четвертый вид ипотечного кредита – это ипотека коммерческой недвижимости. Также не самый распространенный продукт на местном рынке. По статистике Фосборн Хоум ипотечная программа для коммерческой недвижимости есть в 3 банках. Условия для заемщика выглядят следующим образом: средний срок 7-10 лет, а средняя ставка зашкаливает за 15% годовых.

И последний тип нашей классификации это рефинансирование ипотечного займа. Стоит отметить, что это также не является стандартным ипотечным продуктом. И на Среднем Урале и всего несколько банков предлагают такую услугу. Рефинансирование не входит в число очень популярных продуктов, и имеет смысл, если разница в процентных ставках достигает 1,5-2%. Иначе это бесцельно потраченное время и деньги (на банковские комиссии). Также рефинансирование имеет смысл, когда заемщик хочет увеличить сумму кредита, либо срок кредитования. Поскольку ипотека в РФ существует не так давно, то и рефинансирование пока находится в конце рейтинга продуктов. Но, учитывая то количество кредитов, которое было выдано, можно смело утверждать, что через 3-4 года по программам рефинансирования будет перекредитовываться максимальное число заемщиков.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Татьяна Помазунова, директора блока «Ипотечное кредитование» Екатеринбургского филиала ОАО «Альфа-банк»

Сейчас наиболее востребованными кредитами являются кредиты на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья, так как они являются менее рискованными. А в дальнейшем, думаю, будут более активно развиваться рынок загородной недвижимости и, соответственно, будет увеличиваться объем выдачи ипотечных кредитов на приобретение загородной недвижимости. Это связано с тем, что интерес людей, которые принимают решение о приобретении недвижимости, все чаще связан именно с объектами индивидуальной застройки, коттеджами. При этом, темпы роста кредитования в этом секторе будут зависеть от развития загородного строительства. Несколько лет назад, когда в России появилась «долевка», многие банки с опаской относились к кредитованию такого типа заемщиков, и считали, что это высокорисковые сделки. Однако сейчас каждый подобный объект уже имеет по несколько аккредитованных банков. Думаю, что аналогичным образом ситуация будет складываться и по ипотеке загородной недвижимости.

Источник: НЭП 08

 

 

Смотреть все комментарии (0) >>

 

Оставить комментарий

Имя
E-mail
Сообщение
Введите код, который
показан на картинке
CAPTCHA Image
 

Новое на сайте

Как по новым правилам будут оценивать наши квартиры

Жилье не для всех

Квартиры в новостройках Сходни

От чего зависит цена ремонта окон?

Агентство недвижимости АЗИМУТ

Комфортабельная квартира в ипотеку в Санкт-Петербурге в новостройках и на вторичном рынке. А также коммерческая ипотека и ее развитие.

Операции с коммерческой недвижимостью

Ипотека по евростандартам не светит россиянам при покупке квартиры не только в Москве, но и в большинстве городов

Покупка квартиры на вторичном рынке. От чего зависит стоимость квартиры?

Как используются дешёвые квартиры студии? Покупка квартиры – дело времени

Почему двухлистовые стальные двери от производителя так популярны?

Поиск юридического адреса от собственника

Высокопрочные бетонные полы, устройство промышленных бетонных полов

Стальные двери Zetta (Россия, Воронеж)

Деревянные дома из клееного бруса возводятся очень быстро







Хотите новости ипотеки на свой сайт?

Информер сайта Ipoteka-RUS.RU позволяет публиковать на вашем сайте текущие новости ипотеки.


Самые популярные разделы сайта

Ипотека молодой семье

Государство субсидирует ипотечный кредит на квартиру для молодых семей без детей на 35% от расчетной стоимости жилья, а для молодых семей с одним и более детьми на 40%.

Статьи и аналитика по ипотеке

В разделе собраны самые интересные статьи и аналитические отчеты по ипотечному кредитованию.

Ипотечные программы банков

Список банков и их ипотечные программы.

Социальная ипотека для военных

Жилищная проблема, без преувеличения, является ключевой в системе социального обеспечения военнослужащих. Решить эту проблему должна социальная ипотека для военных.

Книги по ипотеке. Ипотека для читателей.

Многие вопросы ипотеки достаточно системно описаны в книгах, которые можно купить в книжных магазинах или интернет магазинах. Все книги по ипотеке написаны для широкого круга читателей.